Baubewilligung in Zwingen ()

Zulässige Nutzung in Wohnzonen (W1, W2)

Wohnzonen sind primär dem Wohnen vorbehalten. Zugelassen sind nicht störende Betriebe wie Arztpraxen, Coiffeure oder Architekturbüros mit geringem Zubringerverkehr.

Quelle: § 32 ZRS

Einliegerwohnungen in den Zonen W1, W2 und WG2

Für Einliegerwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern kann der Gemeinderat erhöhte Nutzungsmasse gewähren (z.B. AZ bis 0.65 in W2). Die Einliegerwohnung muss einen separaten Eingang haben.

Quelle: § 34 ZRS · Wert: 0.65

Zulässige Nutzung in Wohn- und Geschäftszonen (WG2)

Wohn- und Geschäftszonen erlauben Wohnen sowie wenig störende Betriebe (Läden, Büros, Gaststätten). In speziell bezeichneten Zonen sind auch mässig störende Betriebe zugelassen.

Quelle: § 33 ZRS

Massgebende Parzellenfläche für bauliche Nutzung

Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die Parzellenfläche im Zeitpunkt der Baubewilligung massgebend. Abgetretenes Land für Strassen kann unter Bedingungen einbezogen werden.

Quelle: § 3 ZRS

Ausnahmeüberbauung nach einheitlichem Plan

Bei Überbauungen nach einheitlichem Plan (Mindestfläche 2'000 m²) kann der Gemeinderat Ausnahmen von Zonenvorschriften gewähren. Es gelten erhöhte Nutzungsmasse für AZ, Fassadenhöhe und Gebäudehöhe.

Quelle: § 28 ZRS · Wert: 2000 m2

Zulässige Nutzung in Gewerbezonen (G1, G3)

Gewerbezonen sind für mässig störende Betriebe wie Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser und Fabriken vorbehalten.

Quelle: § 36 ZRS

Alters- und behindertengerechte Wohnungen in W2 und WG2

Für alters- und behindertengerechte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 5 Wohneinheiten kann der Gemeinderat erhöhte Nutzungsmasse (AZ bis 0.65 in W2) gewähren.

Quelle: § 35 ZRS · Wert: 5 Wohneinheiten

Nebenanlagen bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Wohnungen müssen Frei- und Spielflächen, Veloabstellräume, Kompostierstellen und Abfallsammelstellen miterrichtet und dauerhaft unterhalten werden.

Quelle: § 23 ZRS · Wert: 6 Wohnungen

Nutzungsübertragung zwischen Grundstücken

Nicht beanspruchte bauliche Nutzung kann innerhalb derselben Bauzonenart auf ein benachbartes Grundstück übertragen werden. Dies erfolgt durch eine Dienstbarkeit und bedarf der gemeinderätlichen Genehmigung.

Quelle: § 10 ZRS

Allgemeine Einpassung (Gestaltungsgrundsatz)

Alle Bauten müssen sich gut in die bauliche und landschaftliche Umgebung eingliedern. Dabei sind Stellung, Form, Dachgestaltung, Farbgebung und Bepflanzung zu berücksichtigen.

Quelle: § 11 ZRS

Attikageschosse auf Flachdächern

Attikageschosse müssen bei mindestens einer ganzen Fassade um 3.0 m zurückversetzt sein und dürfen maximal 60% der darunter liegenden Fläche umfassen. Pro Wohneinheit dürfen zusätzlich max. 15 m² überdacht werden.

Quelle: § 16 ZRS · Wert: 3 m

Zulässige Dachformen je Zone

In den Zonen W1 und W2 sind Sattel-, Walm-, Pult- und Flachdach mit max. 45° Neigung zulässig. In den Zonen WG2, W4, Gewerbe und Industrie sind alle Dachformen frei.

Quelle: § 29 ZRS · Wert: 45 °

Kernzone – Nutzung und Gestaltung

Die Kernzone schützt wertvolle Ortskerne. Zulässig sind Wohnen und mässig störende Betriebe. Neu- und Umbauten müssen sich der traditionellen Bauweise anpassen und dürfen das Dorfbild nicht beeinträchtigen.

Quelle: § 30 ZRS

Abgrabungen und Aufschüttungen

Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen maximal 1.5 m betragen (bei Hangneigung ≥25% max. 2.0 m). Im flachen Gelände (≤5% Neigung) sind Aufschüttungen auf max. 1.0 m begrenzt.

Quelle: § 20 ZRS · Wert: 1.5 m

Ortsbildschonzone Hübelweg

Die Ortsbildschonzone Hübelweg schützt den historischen Strassenraum. Bei Neubauten müssen Fassadenteile auf die Gestaltungsbaulinien gestellt werden; reduzierte Bauabstände sind möglich.

Quelle: § 42 ZRS

Dachformen und Dachgestaltung

Alle geneigten Dächer müssen mit mattem Bedachungsmaterial eingedeckt werden. Sonnenkollektoren sind zulässig, müssen aber unauffällig in die Dachfläche integriert werden.

Quelle: § 14 ZRS

Dachaufbauten und Dacheinschnitte

Dachaufbauten sind nur bei Dächern mit mindestens 35° Neigung zulässig. Die Summe der Breiten darf die halbe Fassadenlänge nicht überschreiten, die Fronthöhe maximal 1.6 m betragen.

Quelle: § 15 ZRS · Wert: 1.6 m

Behindertengerechte Bauweise

Es gelten die Bestimmungen von § 108 des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes zur behindertengerechten Bauweise.

Quelle: § 13 ZRS

Lärm-Empfindlichkeitsstufen je Zone

Die Zonentabelle weist jeder Zone eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (LES) zu: W1 und W2 = LES II (teils III), WG2 = LES II/III, W4 = LES III, G1 = LES II, G3 = LES III, I1 = LES IV.

Quelle: § 29 ZRS

Anzahl Garagen und Abstellplätze

Die Mindestanzahl Parkplätze für Motorfahrzeuge und Velos richtet sich nach den kantonalen Vorschriften. Offene Abstellplätze sollen möglichst wasserdurchlässig gestaltet werden; bei mehr als 10 Plätzen sind hochstämmige Bäume zu pflanzen.

Quelle: § 22 ZRS · Wert: 10 Abstellplätze

Grünzone – Bauverbot und Nutzung

Die Grünzone ist dauerhaft von Überbauung freizuhalten. Fusswege, Zufahrten und Parkierungsflächen sind zulässig, sofern unversiegelt. Mindestens 50% der Grünfläche muss bepflanzt oder naturnah sein.

Quelle: § 43 ZRS · Wert: 50 %

Minimale Grünflächenziffer je Zone

In den Wohnzonen und Kernzonen gilt keine Mindest-Grünflächenziffer. In der Gewerbezone G1 und der Industriezone I1 beträgt die minimale Grünflächenziffer 10%.

Quelle: § 29 ZRS · Wert: 10 %

Uferschutzzone

In der Uferschutzzone sind neue Bauten und Anlagen grundsätzlich verboten. Die Uferbereiche sind naturnah zu gestalten. Der Parzellenteil innerhalb der Uferschutzzone darf für die Nutzungsberechnung angerechnet werden.

Quelle: § 45 ZRS

Grünflächenziffer

Die Grünflächenziffer legt fest, wie viel der Parzellenfläche als unversiegelte Grünfläche erhalten bleiben muss. Mindestens 50% der Pflichtfläche muss auf unversiegeltem Boden liegen.

Quelle: § 7 ZRS · Wert: 50 %

Schutzbepflanzung

Die im Zonenplan festgelegte Schutzbepflanzung ist bei Neu-, An- und Umbauten zu erstellen. In der Regel ist eine mindestens 2 m breite Randbepflanzung (in Gewerbezonen gegenüber Wohnzonen mind. 4 m) anzulegen.

Quelle: § 44 ZRS · Wert: 2 m

Dachbegrünung bei Flachdächern

Flachdächer sollen im Sinne des ökologischen Ausgleichs möglichst mit naturnaher extensiver Vegetation begrünt werden.

Quelle: § 38 ZRS

Hecken und Feldgehölze – Schutz und Abstand

Im Zonenplan bezeichnete Hecken und Gehölze sind zu erhalten. Für neue bewilligungspflichtige Bauten ist ein Mindestabstand von 2 m zu diesen Schutzobjekten einzuhalten.

Quelle: § 47 ZRS · Wert: 2 m

Quartierplanung

Quartierpläne sind in jeder Bauzone möglich und ermöglichen Abweichungen von Zonenvorschriften. Die bauliche Nutzung darf nur erhöht werden, wenn der Zonencharakter der Nachbarzonen nicht gestört wird.

Quelle: § 25 ZRS

Vereinfachtes Quartierplanverfahren

Im vereinfachten Quartierplanverfahren kann der Gemeinderat für gute Überbauungen eine Erhöhung der Nutzungsmasse bis zu 10% und ein zusätzliches Vollgeschoss von max. 3.5 m gewähren.

Quelle: § 26 ZRS · Wert: 10 %