Hypothek Schweiz: Tragbarkeit, Eigenkapital und Finanzierung einfach erklärt
Wie viel Hypothek können Sie sich leisten? Was bedeuten Tragbarkeit, Belehnung und kalkulatorischer Zinssatz? Dieser Ratgeber erklärt alles, was Sie über die Hypothekarfinanzierung in der Schweiz wissen müssen — von den Eigenkapitalanforderungen über die Tragbarkeitsberechnung bis zum Vergleich von Saron- und Festhypothek.
Eine Hypothek ist ein durch Grundeigentum gesichertes Darlehen. In der Schweiz finanzieren Banken in der Regel maximal 80% des Kaufpreises einer Immobilie. Mindestens 20% Eigenkapital müssen Sie selbst aufbringen, davon mindestens 10% als sogenanntes hartes Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse). Die Kosten müssen unter 33% des Bruttoeinkommens liegen, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%.
Tragbarkeitsrechner
Prüfen Sie in wenigen Sekunden, ob Ihre Wunschimmobilie finanziell tragbar ist. Der Rechner verwendet den kalkulatorischen Zinssatz von 5%, wie ihn Schweizer Banken anwenden.
Nicht tragbar
Die kalkulatorischen Kosten von CHF 58’000 übersteigen 33% Ihres Einkommens. Mehr Eigenkapital oder ein höheres Einkommen wäre nötig.
Dieser Rechner dient der Orientierung. Banken verwenden möglicherweise abweichende Parameter. Kalkulatorischer Zinssatz: 5%, Nebenkosten: 1% des Kaufpreises, Amortisation: 1% der Hypothek.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek (auch Hypothekarkredit oder Hypothekardarlehen) ist ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf einer Immobilie gesichert wird. Die Bank leiht Ihnen Geld für den Kauf einer Liegenschaft und erhält im Gegenzug ein Pfandrecht auf das Grundstück als Sicherheit.
In der Schweiz ist die Hypothek das gängigste Instrument zur Immobilienfinanzierung. Anders als in vielen anderen Ländern werden Schweizer Hypotheken in der Regel nie vollständig amortisiert. Grund dafür sind steuerliche Vorteile: Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Die Hypothek wird in zwei Tranchen aufgeteilt:
Bis 65% des Verkehrswertes. Muss nicht amortisiert werden. Langfristige Finanzierung mit den günstigsten Konditionen.
Von 65% bis 80% des Verkehrswertes. Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden (je nachdem, was früher eintritt).
Wie funktioniert eine Hypothek in der Schweiz?
Der Weg zur eigenen Immobilie in fünf Schritten:
Eigenkapital sichern
Mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufbauen. Davon müssen 10% hartes Eigenkapital sein (Ersparnisse, 3. Säule, Erbvorbezug).
Tragbarkeit prüfen
Die kalkulatorischen Kosten (5% Zins + 1% Nebenkosten + 1% Amortisation) dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.
Hypothekarmodell wählen
Festhypothek (fixe Laufzeit 2-15 Jahre) oder Saron-Hypothek (variabler Zinssatz, quartalsweise angepasst).
Offerten vergleichen
Mindestens 3 Angebote einholen von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Die Zinsunterschiede können über die Laufzeit mehrere Zehntausend Franken ausmachen.
Abschluss und Grundbucheintrag
Der Hypothekarvertrag wird unterzeichnet, das Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis wird via Notar abgewickelt.
Eigenkapital: Wie viel brauche ich?
Schweizer Banken verlangen mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital. Dabei gilt eine wichtige Unterscheidung:
Ersparnisse, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkungen. Diese Mittel stammen nicht aus der 2. Säule.
Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule). Dürfen maximal die Hälfte des Eigenkapitals ausmachen.
Quellen für Eigenkapital
Ersparnisse
Hartes EigenkapitalBankguthaben, Wertschriften und andere liquide Mittel. Gilt vollumfänglich als hartes Eigenkapital.
3. Säule (Säule 3a)
Hartes EigenkapitalVorbezug oder Verpfändung möglich. Zählt als hartes Eigenkapital. Vorbezug ist alle 5 Jahre möglich.
Pensionskasse (2. Säule)
Weiches EigenkapitalVorbezug oder Verpfändung möglich. Zählt NICHT als hartes Eigenkapital. Maximal bis 65% der Belehnung einsetzbar.
Erbvorbezug / Schenkung
Hartes EigenkapitalZuwendungen von Eltern oder Verwandten. Gilt als hartes Eigenkapital, sofern nicht rückzahlbar.
Bestehendes Grundeigentum
Hartes EigenkapitalFalls Sie bereits eine Immobilie besitzen, kann deren Wert als Eigenkapital angerechnet werden.
Rechenbeispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000
Saron-Hypothek vs. Festhypothek
Die Saron-Hypothek (Swiss Average Rate Overnight) hat den früheren Libor als Referenzzinssatz abgelöst. Sie wird quartalsweise an den aktuellen Marktzins angepasst. Die Festhypothek bietet dagegen einen fixen Zinssatz über die gesamte Laufzeit.
| Merkmal | Saron-Hypothek | Festhypothek |
|---|---|---|
| Zinssatz | Variabel, basiert auf dem SARON-Referenzzins | Fix über die gesamte Laufzeit |
| Laufzeit | Unbefristet, quartalsweise angepasst | 2 bis 15 Jahre (üblich: 5-10 Jahre) |
| Zinsrisiko | Hoch — Zins kann steigen | Kein Risiko während der Laufzeit |
| Zinsniveau | Historisch oft günstiger als Festhypothek | Aufschlag gegenüber Saron (Risikoprämie) |
| Flexibilität | Jederzeit kündbar (3 Monate Frist) | Vorzeitige Auflösung nur gegen Entschädigung |
| Planbarkeit | Monatliche Kosten können schwanken | Volle Planungssicherheit |
| Geeignet für | Risikofreudige Kreditnehmer, die von fallenden Zinsen profitieren möchten | Sicherheitsbewusste Kreditnehmer, die planbares Budget bevorzugen |
Kombination möglich
Viele Schweizer Immobilienbesitzer kombinieren eine Festhypothek für den Grossteil der Finanzierung mit einer Saron-Tranche für mehr Flexibilität. So profitieren Sie von der Planungssicherheit und behalten gleichzeitig die Möglichkeit, bei sinkenden Zinsen zu sparen.
Weiterführende Informationen
Häufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Hypotheken, Tragbarkeit und Eigenkapital in der Schweiz.