Eigenmietwert Abschaffung: Was Hauseigentümer jetzt wissen müssen
Eigenmietwert Abschaffung ab wann? Das Schweizer Parlament hat im März 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum beschlossen — der Entscheid ist seit September 2025 rechtskräftig. Die Umsetzung erfolgt ab dem Steuerjahr Januar 2028. Für Hauseigentümer mit geplanten Bauprojekten schafft das eine klare Dringlichkeit: Wer noch von Steuerabzügen für Renovationen profitieren will, sollte jetzt handeln.
Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Das Schweizer Parlament hat im März 2025 die Abschaffung beschlossen — im September 2025 ist der Entscheid rechtskräftig geworden. Die Umsetzung erfolgt ab dem Steuerjahr 2028. Damit entfallen auch die steuerlichen Abzüge für Unterhalts- und Renovationskosten.
Für Hauseigentümer mit geplanten Renovationen bedeutet das: Jetzt renovieren und Abzüge sichern, bevor es zu spät ist.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (französisch: valeur locative) ist ein fiktives Einkommen, das Schweizer Wohneigentümer für die Nutzung ihrer selbstbewohnten Immobilie versteuern müssen. Er wird typischerweise auf 60–70% der marktüblichen Miete angesetzt und dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet.
Als Gegenleistung für diese Besteuerung dürfen Eigentümer bestimmte Ausgaben vom steuerbaren Einkommen abziehen: Unterhaltskosten, Renovationskosten, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien. Dieses System besteht seit 1934 und wurde politisch zunehmend umstritten.
Zeitplan: Wann passiert was?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts durchläuft mehrere politische Etappen. Hier der aktuelle Stand:
Erster Vorstoss
Ständerat nimmt parlamentarische Initiative zur Abschaffung an.
Vernehmlassung
Bundesrat schickt den Entwurf in die Vernehmlassung. Breite Zustimmung.
Parlamentsbeschluss
National- und Ständerat stimmen der Abschaffung zu. Referendumsfrist beginnt.
Rechtskräftig
Referendumsfrist läuft ungenutzt ab. Abschaffung des Eigenmietwerts ist rechtskräftig.
Übergangsphase
Kantone passen Steuergesetze an. Abzüge gelten noch für Steuerperiode 2026 und 2027.
Inkrafttreten
Ab Steuerjahr 2028 entfallen Unterhaltsabzüge bei der Bundessteuer vollständig.
Abzüge entfallen
Unterhaltsabzüge bei der Bundessteuer fallen weg. Energetische Sanierungen: kantonal geregelt.
Was bedeutet das für Ihr Bauprojekt?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die Rechnung für geplante Renovationen grundlegend.
- Unterhaltskosten vollständig absetzbar
- Wahl zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten
- Hypothekarzinsen abziehbar
- Energetische Sanierungen übertragbar auf Folgejahre
- Unterhaltsabzüge bei Bundessteuer gestrichen
- Kein Pauschalabzug mehr möglich
- Hypothekarzinsen nur noch beschränkt abziehbar
- Energetische Abzüge kantonal unterschiedlich
Das Zeitfenster schliesst sich
Wer geplante Renovationen vorzieht, kann die steuerlichen Abzüge noch nutzen. Je nach Umfang des Projekts brauchen Sie 6–18 Monate Vorlaufzeit für Planung, Offerten und Ausführung. Warten Sie nicht zu lange.
Welche Renovationen lohnen sich noch?
Nicht jede Renovation hat den gleichen steuerlichen Effekt. Hier eine Übersicht, welche Massnahmen Sie vor der Abschaffung des Eigenmietwerts in Betracht ziehen sollten:
Grosses Abzugspotenzial. Nach Abschaffung möglicherweise noch kantonal absetzbar, aber nicht garantiert.
Wertvermehrende Anteile sind heute teilweise absetzbar. Nach der Abschaffung: kein Abzug mehr.
Reiner Unterhalt ist heute absetzbar. Priorisieren Sie, was unaufschiebbar ist.
Weiterführende Informationen
Häufig gestellte Fragen
Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz.
Quellen
- Eidgenössisches Finanzdepartement EFD: Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- Parlamentsdienste: Parlamentarische Initiative 17.400 — Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- Schweizerische Steuerkonferenz (SSK): Kreisschreiben zur Besteuerung von Wohneigentum