Baubewilligung in Winterthur (ZH)

Lichtraum über Strassen und Wegen

Über Strassen muss ein Lichtraum von 4,5 m freigehalten werden, über Fuss- und Radwegen 2,5 m. Über Versorgungsrouten des Typs I sind es 5,2 m und Typ II 4,8 m.

Quelle: Art. 75 Abs. 2 BZO · Wert: 4.5 m

Zulässige Vollgeschosse in den Wohnzonen

Die maximale Anzahl Vollgeschosse beträgt 2 in den zweigeschossigen Wohnzonen (W2), 3 in der W3/2,6 und 4 in der W4/3,4. Zusätzlich ist je nach Zone 1–2 Dachgeschosse und bis zu 1 anrechenbares Untergeschoss zulässig.

Quelle: Art. 54 Abs. 1 BZO · Wert: 4 Geschosse

Abgrabungen – Maximale Tiefe

Abgrabungen dürfen maximal 1,5 m tief sein und höchstens die Hälfte des Gebäudeumfangs betreffen. Ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge sowie Garagenein- und -ausfahrten.

Quelle: Art. 70 BZO · Wert: 1.5 m

Maximale Gebäudelänge in den Wohnzonen

In den Wohnzonen W2/1,2 und W2/1,6 beträgt die maximale Gebäudelänge 40 m, in den Zonen W2/2,0, W3/2,6 und W4/3,4 sind es 70 m. Für die W2/1,0 ist keine Gebäudelänge angegeben.

Quelle: Art. 54 Abs. 1 BZO · Wert: 70 m

Grundmasse in den Zentrumszonen Z3–Z7

Die Zentrumszonen erlauben 3 bis 7 Vollgeschosse je nach Zone. Die Ausnützungsziffer ist nur in Z5 (200%) und Z7 (250%) festgelegt. In Z3 gilt eine Freiflächenziffer von 20%.

Quelle: Art. 46 Abs. 1 BZO · Wert: 7 Geschosse

Untergeschosse – Erdgeschossbodenhöhe

Wenn der Erdgeschossboden den gewachsenen Boden um mehr als 1,5 m überragt, wird die zulässige Geschosszahl um ein Vollgeschoss reduziert. Ausgenommen sind Gebäude in Hanglagen mit mehr als 2 m Höhendifferenz.

Quelle: Art. 69 BZO · Wert: 1.5 m

Gebäudehöhe in der Kernzone Altstadt (KI)

In der Kernzone Altstadt gelten je nach Bereich unterschiedliche Gebäudehöhen: Bereich A 10–13,5 m, Bereich B 8–11,5 m, Bereich C 8–12,5 m. Die maximale Vollgeschosszahl beträgt 3–4 Geschosse.

Quelle: Art. 12 Abs. 1 BZO · Wert: 13.5 m

Hochhäuser – Zulässigkeit

Hochhäuser sind grundsätzlich unzulässig, ausser sie sind Bestandteil von Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplänen, die vom Grossen Gemeinderat genehmigt wurden.

Quelle: Art. 72 BZO

Grundmasse in den Arbeitsplatzzonen G, I1, I2

In den Arbeitsplatzzonen gelten folgende Gebäudehöhen: Zone G max. 13,5 m, Zone I1 max. 20 m, Zone I2 max. 25 m. Die Freiflächenziffer beträgt in allen drei Zonen 20%.

Quelle: Art. 59 Abs. 1 BZO · Wert: 25 m

Terrainveränderungen in den übrigen Kernzonen (KIII)

In den übrigen Kernzonen darf der Erdgeschossboden das gewachsene Terrain an der tiefsten Stelle um höchstens 0,5 m übersteigen. Terrainveränderungen dürfen den gewachsenen Boden um nicht mehr als 1,5 m übersteigen.

Quelle: Art. 24 Abs. 2 und Art. 27 Abs. 2 BZO · Wert: 1.5 m

Gebäudehöhe in der Kernzone Wartstrasse (KII)

In der Kernzone Wartstrasse beträgt die maximale Gebäudehöhe 14 m mit einer Firsthöhe von 3–5 m. Zulässig sind vier Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse unter Schrägdächern.

Quelle: Art. 18 Abs. 1 BZO · Wert: 14 m

Zulässige Nutzung in den Wohnzonen

In Wohnzonen sind Wohnungen, nicht störende Gewerbe sowie Läden und Gaststätten zur Quartierversorgung zulässig. Betriebe des Sexgewerbes gelten als mässig störend und sind in Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung nicht erlaubt.

Quelle: Art. 54 Abs. 4 BZO

Gewerbeerleichterung in Wohnzonen

In Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung sind mässig störende Betriebe (Handwerk, Gaststätten, Läden) zulässig. Die Freiflächenziffer beträgt 20%, und die Baumassenziffer darf für gewerblich genutzte Teile um einen Fünftel erhöht werden.

Quelle: Art. 57 BZO · Wert: 20 %

Grenzabstände in den Wohnzonen

Die Grenzabstände variieren je nach Wohnzone: In der W2/1,0 beträgt der Grundabstand 7 m, in den übrigen Wohnzonen 4–5 m. Ab einer Fassadenlänge von 14 m wird ein Mehrlängenzuschlag von einem Drittel der Mehrlänge fällig, mit zonenspezifischen Höchstmassen.

Quelle: Art. 54 Abs. 1 und 3 BZO · Wert: 5 m

Besondere Gebäude (Nebenbauten) – Masse und Grenzabstand

Nebenbauten (besondere Gebäude) bis max. 3,5 m Höhe und 3 m Gebäudehöhe können unter bestimmten Bedingungen an die Grenze gestellt werden. Sehr kleine Nebenbauten (max. 10 m² Grundfläche, max. 3 m Höhe) benötigen nur 1 m Grenzabstand.

Quelle: Art. 73 BZO · Wert: 3.5 m

Grenzbau in zweigeschossigen Wohnzonen

In zweigeschossigen Wohnzonen (ausser W2/1,0) ist der Grenzbau nur erlaubt, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar schriftlich zustimmt. In der W2/1,0 ist der Grenzbau generell nicht gestattet.

Quelle: Art. 55 und 56 BZO

Grenzabstand in den Kernzonen KI und KII

In der Kernzone Altstadt (KI) beträgt der Grenzabstand in allen Bereichen A, B und C einheitlich 3,5 m. Es gilt die geschlossene Bauweise mit Baupflicht auf die bestehende Gebäudeflucht.

Quelle: Art. 12 Abs. 1 und Art. 13 BZO · Wert: 3.5 m

Grenzabstand in den übrigen Kernzonen (KIII)

In den übrigen Kernzonen beträgt der Grundabstand 3,5 m. Ab einer Fassadenlänge von 14 m wird ein Mehrlängenzuschlag von einem Drittel der Mehrlänge fällig, maximal jedoch 7 m.

Quelle: Art. 23 Abs. 1 BZO · Wert: 3.5 m

Mehrlängenzuschlag – Allgemeine Regelung

Der Mehrlängenzuschlag gilt nur gegenüber angrenzenden Baugrundstücken, nicht gegenüber Verkehrsanlagen. Bei Unterschreitung des kantonalen Mindestgebäudeabstands müssen die Fassadenlängen benachbarter Hauptgebäude zusammengerechnet werden.

Quelle: Art. 68 BZO

Baumassenziffer in den Wohnzonen

Die zulässige Baumasse (Volumen pro Grundstücksfläche) ist je nach Wohnzone festgelegt: von 1,0 in der W2/1,0 bis 3,4 in der W4/3,4. Bei Satteldächern über Vollgeschossen wird die Ziffer um 0,2 erhöht.

Quelle: Art. 54 Abs. 1 und 2 BZO · Wert: 1

Ausnützungsziffer in den Zentrumszonen Z5 und Z7

In der Zentrumszone Z5 beträgt die Ausnützungsziffer 200%, in der Zone Z7 250%. In den übrigen Zentrumszonen (Z3, Z4, Z6) ist keine Ausnützungsziffer festgelegt.

Quelle: Art. 46 Abs. 1 BZO · Wert: 250 %

Balkone – Anrechnung an Baumassenziffer

Vorspringende Balkone, deren Fläche 15% der zugehörigen Geschossfläche nicht übersteigt, werden nicht auf die Baumassenziffer angerechnet. Dies gilt auch für ungeheizte verglaste Balkone.

Quelle: Art. 73a BZO · Wert: 15 %

Arealüberbauungen – Mindestfläche und Grundmasse

Arealüberbauungen sind in Wohnzonen (ausser W2/1,0) und Zentrumszonen Z3/Z4 zulässig. Die Mindestfläche beträgt 3000 m² in zweigeschossigen Wohnzonen, sonst 6000 m². Die Vollgeschosszahl darf um 1–2 Geschosse erhöht werden.

Quelle: Art. 63 und 64 BZO · Wert: 3000 m2

Dachgestaltung bei Attikageschossen

Attikageschosse über Flachdächern müssen ein 45°-Profil einhalten, das maximal 1 m über der Fassaden-Oberkante des Attikageschosses beginnt. In Hanglagen gelten besondere Regelungen.

Quelle: Art. 70a BZO · Wert: 45 °

Kinderspielplätze bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern mit Familienwohnungen ab 3 Zimmern müssen Kinderspielplätze oder Ruheflächen mit mindestens 3 m² pro Wohnraum eingerichtet werden.

Quelle: Art. 74 BZO · Wert: 3 m2

Gestaltungsanforderungen in Kernzonen

In Kernzonen müssen Bauten, Anlagen und Umschwung so gestaltet werden, dass der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt. Dies betrifft Kubaturen, Fassaden, Fenster, Dächer, Materialien und Umgebung.

Quelle: Art. 3 BZO

Dachflächenfenster in Kernzonen

In den Kernzonen KI und KIII sind Dachflächenfenster bis zu einer Fensterfläche von 0,8 m² (Flügelmass) zulässig. Dacheinschnitte sind in der Kernzone KI unzulässig.

Quelle: Art. 15 und Art. 26 BZO · Wert: 0.8 m2

Erhöhte Energieanforderungen bei Ausnützungsbonus

Wer einen Ausnützungsbonus (z.B. bei Arealüberbauungen, Terrassenüberbauungen oder Gestaltungsplänen) nutzt, muss mindestens den Minergie-P-Standard oder den SIA-Effizienzpfad Energie 2040 erfüllen.

Quelle: Art. 76a BZO

Solaranlagen in Kernzonen

Solaranlagen sind in Kernzonen zulässig, wenn sie gut gestaltet und sorgfältig in Dach- und Fassadenflächen sowie die Umgebung eingeordnet sind.

Quelle: Art. 8 BZO

Stark Verkehrserzeugende Nutzungen (SVN)

Verkaufs-, Gastronomie- oder Freizeitnutzungen mit mehr als 400 Personenwagenfahrten/Tag oder mehr als 50 Abstellplätzen gelten als SVN und sind nur in dafür bezeichneten Eignungsgebieten zulässig. Es ist ein Verkehrskonzept erforderlich.

Quelle: Art. 67a BZO · Wert: 400 Fahrten/Tag

Begrünung von Flachdächern

Nicht als Terrasse genutzte Flachdachbereiche müssen ökologisch wertvoll begrünt werden. Solaranlagen entbinden grundsätzlich nicht von dieser Pflicht.

Quelle: Art. 74a BZO

Gestaltungsplanpflicht in Zentrumszonen

Die Überbauung von Zentrumszonen mit Gestaltungsplanpflicht erfordert die vorgängige Festsetzung eines Gestaltungsplans. Ausgenommen sind Baulückenschliessungen sowie Umbau und Umnutzung bestehender Bauten.

Quelle: Art. 49 BZO

Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen

Bei Planungsvorteilen durch Auf- oder Umzonungen wird eine Mehrwertabgabe von 40% des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts erhoben. Die Freifläche beträgt 1'200 m².

Quelle: Art. 1a BZO · Wert: 40 %