Baubewilligung in Uster (ZH)

Geschlossene Bauweise und Grenzbau

Die geschlossene Bauweise ist im Rahmen der zonengemässen Gebäudelänge erlaubt; der Grenzbau ist gestattet, wenn an ein bestehendes Gebäude angebaut wird oder der Nachbar schriftlich zustimmt.

Quelle: Art. 48 BZO

Strassenabstand für unterirdische Gebäude

Unterirdische Gebäude müssen gegenüber Strassen, Plätzen und öffentlichen Wegen mindestens 3,5 m Abstand einhalten, sofern keine Verkehrsbaulinien bestehen.

Quelle: Art. 46 BZO · Wert: 3.5 m

Strassenabstand in Ortsbildschutzzonen

Wo keine Verkehrsbaulinien vorhanden sind, müssen Gebäude in Ortsbildschutzzonen mindestens 2 Meter Abstand zu Strassen, Plätzen und Wegen einhalten.

Quelle: Art. 8 BZO · Wert: 2 m

Grundmasse Arbeitsplatzzonen G2, G3, I4, I5

Für Gewerbe- und Industriezonen gelten zonenspezifische Baumassenziffern (2,5–8), Ausnützungsziffern (90–100 % für Büros), Freiflächenziffern (10–20 %), Vollgeschosszahlen (3–5) sowie für G2 eine maximale Gebäudehöhe von 7 m und Gesamthöhe von 9 m.

Quelle: Art. 34 BZO · Wert: 9 m

Grundmasse Erholungszone Pfadiheim

In der Erholungszone für das Pfadiheim gelten eine Freiflächenziffer von min. 60 %, eine maximale Gebäudehöhe von 7,5 m, eine Gesamthöhe von 11 m, eine maximale Gebäudelänge von 30 m und ein Mindestgrenzabstand von 5 m.

Quelle: Art. 39a BZO · Wert: 7.5 m

Zonenordnung Stadt Uster – Übersicht

Das Gemeindegebiet Uster ist in verschiedene Zonen eingeteilt, darunter Ortsbildschutzzonen, Zentrumszone, Wohnzonen, Arbeitsplatzzonen und Sonderzonen, jeweils mit zugehörigen Lärmempfindlichkeitsstufen.

Quelle: Art. 1 BZO

Arealüberbauung – Zulässigkeit und Mindestfläche

Arealüberbauungen sind in den Zonen Z3, Z5, W2, W3, W4, G3, I4 und I5 erlaubt; die Mindestfläche beträgt 4000 m².

Quelle: Art. 40 BZO · Wert: 4000 m2

Nutzweise Zentrumszone Z3 und Z5

In der Zentrumszone muss der Wohnflächenanteil mindestens 20 % betragen; in Untergeschossen sind keine Wohnungen erlaubt, mässig störende Arbeitszwecke sind gestattet.

Quelle: Art. 28 BZO · Wert: 20 %

Nutzweise Wohnzonen W3 und W4

In den Wohnzonen W3 und W4 sind nicht störende Arbeitszwecke zulässig; Wohnungen in mehrheitlich unterirdischen Untergeschossen sind verboten.

Quelle: Art. 32 BZO

Wohnflächenanteil Kernzone Kirchuster K3/4

In der Kernzone Kirchuster muss der Wohnflächenanteil nördlich der Zürich-/Florastrasse mindestens 30 %, südlich davon mindestens 40 % der Geschossflächen betragen.

Quelle: Art. 14 BZO · Wert: 30 %

Nutzweise Wohnzonen W2

In den Wohnzonen W2 sind nur nicht störende Nutzungen für Arbeitszwecke zulässig.

Quelle: Art. 31 BZO

Gewerbeerleichterungen in Wohnzonen

In Wohnzonen mit Gewerbeerleichterung (G-Zonen) sind mässig störende Arbeitszwecke erlaubt; die Ausnützung erhöht sich um 1/5, wenn die Mehrfläche dauerhaft gewerblich genutzt wird. Eingeschossige Gewerbebauten können mit reduziertem Grenzabstand (3,5 m) gebaut werden.

Quelle: Art. 33 BZO · Wert: 3.5 m

Nutzweise Arbeitsplatzzonen I4 und G3

In der Industriezone I4 und der Gewerbezone G3 sind nur mässig störende Arbeitszwecke erlaubt; Handels- und Dienstleistungsgewerbe sowie provisorische Gemeinschaftsunterkünfte sind gestattet.

Quelle: Art. 37 BZO

Spielflächen bei Wohnüberbauungen

Bei Wohnüberbauungen müssen mindestens 5 m² Spielfläche (Kinderspielplätze, Freizeit- und Pflanzgärten oder Ruheflächen) pro Zimmer nachgewiesen werden.

Quelle: Art. 53 BZO · Wert: 5 m2

Nutzweise in Ortsbildschutzzonen

In den Ortsbildschutzzonen sind mässig störende Nutzungen für Arbeitszwecke erlaubt.

Quelle: Art. 7 BZO

Grundmasse Wohnzonen L2/30, W2, W3, W4

Für alle Wohnzonen gelten zonenspezifische Ausnützungsziffern (30–70 %), Vollgeschosszahlen (2–4), Gebäudelängen (30–60 m) sowie Grenzabstände mit Grundabstand (4–5 m), Mehrlängenzuschlag (1/3) und Höchstmass (9–12 m).

Quelle: Art. 29 BZO · Wert: 4 m

Grundmasse Kernzone Ober- und Niederuster K3

In der Kernzone Ober- und Niederuster gelten max. 3 Vollgeschosse, max. 2 Dachgeschosse, max. 1 Untergeschoss, eine maximale Hauptfassadenlänge von 35 m und ein Mindestgrenzabstand von 3,5 m.

Quelle: Art. 15 BZO · Wert: 3.5 m

Abstandsvorschriften für besondere Gebäude (Nebenbauten)

Für Nebenbauten (besondere Gebäude) gelten erleichterte Abstandsregeln: Bis 36 m² Grundfläche und max. 3 m Höhe dürfen sie unter Bedingungen an die Grenze gestellt werden; sehr kleine Bauten (max. 10 m², 6 m Länge, 3 m Höhe) können bis auf 50 cm an die Grenze heranrücken.

Quelle: Art. 50 BZO · Wert: 36 m2

Grundmasse Dorfzone D2

In der Dorfzone D2 gelten max. 2 Vollgeschosse, max. 2 Dachgeschosse, max. 1 Untergeschoss, eine Hauptfassadenlänge von 15–30 m, eine Gebäudetiefe von 10–14 m und ein Mindestgrenzabstand von 3,5 m.

Quelle: Art. 19 BZO · Wert: 3.5 m

Grundmasse Kernzone Kirchuster K3/4

In der Kernzone Kirchuster gelten je nach Lage (nördlich/südlich der Zürich-/Florastrasse) unterschiedliche Vollgeschosszahlen (max. 3–4), max. 2 Dachgeschosse, max. 1 Untergeschoss, Fassadenlängen bis 60 m und ein Mindestgrenzabstand von 3,5 m.

Quelle: Art. 13 BZO · Wert: 3.5 m

Mehrlängenzuschlag und herabgesetzter Grenzabstand

Der Mehrlängenzuschlag gilt für Fassadenlängen über 12 m. In Wohnzonen darf der Grenzabstand um 1 m je weggelassenem Vollgeschoss reduziert werden, mindestens aber bis zum kantonalrechtlichen Mindestabstand.

Quelle: Art. 45 BZO · Wert: 12 m

Grenzbau in Arbeitsplatzzonen

In Arbeitsplatzzonen ist der Grenzbau innerhalb einer Bautiefe von 20 m ohne Zustimmung des Nachbarn erlaubt; gegenüber anderen Bauzonen gelten die Vorschriften der jeweiligen Zone.

Quelle: Art. 35–36 BZO · Wert: 20 m

Ausnützungsziffer Wohnzonen

Die maximale Ausnützungsziffer beträgt je nach Wohnzone 30–70 %: L2/30 und W2/30 max. 30 %, W2/40 max. 40 %, W2/50 und W3/50 max. 50 %, W3/70 und W4/70 max. 70 %.

Quelle: Art. 29 BZO · Wert: 70 %

Grundmasse Zentrumszone Z3 und Z5

In der Zentrumszone Z3 gilt eine maximale Ausnützungsziffer von 100 % und max. 3 Vollgeschosse; in der Zone Z5 sind max. 150 % Ausnützung und max. 5 Vollgeschosse erlaubt.

Quelle: Art. 26 BZO · Wert: 150 %

Arealüberbauung – Besondere Bauvorschriften

Bei Arealüberbauungen können Mindestabstände unterschritten werden; die Vollgeschosszahl darf (ausser in W2) um bis zu 2 Geschosse erhöht werden, und die Gebäudelänge ist frei.

Quelle: Art. 41 BZO

Gestaltungsanforderungen in Ortsbildschutzzonen

Bauten in Ortsbildschutzzonen müssen sich bezüglich Grösse, Kubatur, Fassade, Dach, Fenster, Farbe und Material in das prägende Ortsbild einordnen; auch Umschwünge und Freiflächen sind entsprechend zu gestalten.

Quelle: Art. 9 BZO

Um- und Ersatzbauten in Ortsbildschutzzonen – mit Privileg

In Ortsbildschutzzonen darf ein bestehendes Gebäude innerhalb seines bisherigen Gebäudeprofils umgebaut oder ersetzt werden, ohne die normalen Baumasse einhalten zu müssen, wenn es das Ortsbild prägt und die Gestaltung angepasst bleibt.

Quelle: Art. 5 BZO

Dachvorschriften in Ortsbildschutzzonen

In Ortsbildschutzzonen sind nur allseitig vorspringende Schrägdächer mit Tonziegeln erlaubt; Dacheinschnitte sind verboten, Dachflächenfenster nur begrenzt zulässig (max. 0,5 m² pro 50 m² Dachfläche).

Quelle: Art. 11 BZO · Wert: 0.5 m2

Dachgeschosse – Schrägdachpflicht

Mehr als ein Dachgeschoss darf nur unter Schrägdächern eingerichtet werden, unabhängig davon, ob die Geschosse anrechenbar sind.

Quelle: Art. 44 BZO

Abgrabungen zur Freilegung von Geschossen

Abgrabungen zur Freilegung von Geschossen sind nur bis 1 m unter dem gewachsenen Terrain erlaubt; sie dürfen insgesamt nicht mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs betreffen.

Quelle: Art. 47 BZO · Wert: 1 m

Geländeveränderungen in der Dorfzone D2

In der Dorfzone darf der gewachsene Boden nirgends um mehr als 1 Meter abgegraben oder aufgefüllt werden; Umschwünge sind zu begrünen.

Quelle: Art. 25 BZO · Wert: 1 m

Fenstervorschriften in der Dorfzone D2

Fenster in der Dorfzone müssen hochrechteckig sein; die Fensterfläche ist auf 40 % der Fassadenfläche begrenzt, ein Einzelfenster darf (ausser Balkontüren und Schaufenster) max. 1,5 m² gross sein.

Quelle: Art. 23 BZO · Wert: 1.5 m2

Fassadengestaltung in Ortsbildschutzzonen

In Ortsbildschutzzonen sind auffällige Verputze, Farben und Materialien verboten; in der Regel ist verputztes Mauerwerk oder Holz zu verwenden, Fenster sind herkömmlich und hochrechteckig auszuführen.

Quelle: Art. 10 BZO

Dachaufbauten in der Dorfzone D2

Dachaufbauten in der Dorfzone dürfen die Trauflinie nicht unterbrechen und insgesamt nicht breiter als 1/4 der Fassadenlänge sein (in Freudwil und Winikon max. 1/6).

Quelle: Art. 24 BZO

Lärmempfindlichkeitsstufen im Zonenplan

Die Empfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung sind im Zonenplan festgesetzt und bestimmen, wie viel Lärm in einer Zone zulässig ist.

Quelle: Art. 43 BZO

Alternative Heizsysteme (Sonnenkollektoren)

Sonnenkollektoren und andere alternative Heizsysteme sind von den Dachform- und Dachgestaltungsvorschriften ausgenommen, sofern sie zweckmässig sind und geschützte Ortsbilder nicht beeinträchtigen.

Quelle: Art. 49 BZO

Begrünung von Flachdächern

Flachdächer über 50 m², die nicht als Terrasse genutzt werden, müssen so gestaltet sein, dass sie begrünt werden können, sofern dies die Grundstücksnutzung nicht übermässig erschwert.

Quelle: Art. 51 BZO · Wert: 50 m2

Aussichtsschutz

An im Zonenplan bezeichneten Lagen muss die Aussicht in definierten Sektoren freigehalten werden – weder Gebäude noch Mauern, Einfriedungen oder Pflanzungen dürfen den Sichtbereich einschränken.

Quelle: Art. 42 BZO

Kompostierungsfläche bei Wohnüberbauungen

Bei Wohnüberbauungen muss eine Fläche für die Kompostierung nachgewiesen werden.

Quelle: Art. 54 BZO

Baumschutz

Im Zonenplan bezeichnete Bäume dürfen nicht beeinträchtigt werden; eine Beseitigung ist nur bei überwiegenden öffentlichen Interessen möglich, wobei eine angemessene Ersatzpflanzung vorzunehmen ist.

Quelle: Art. 52 BZO

Abbruchbewilligung in Ortsbildschutzzonen

Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen in Ortsbildschutzzonen ist bewilligungspflichtig und nur gestattet, wenn die Baulücke das Ortsbild nicht beeinträchtigt oder ein Ersatzbau gesichert ist.

Quelle: Art. 12 BZO

Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen

Auf Planungsvorteile durch Auf- oder Umzonungen wird eine Mehrwertabgabe von 30 % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts erhoben; die Freifläche beträgt 1'200 m².

Quelle: Art. 55 BZO · Wert: 30 %