Baubewilligung in Elsau ()

Zonenübersicht Gemeinde Elsau

Das Gemeindegebiet ist in Kern-, Wohn-, Gewerbe- und Erholungszonen eingeteilt, denen Lärm-Empfindlichkeitsstufen zugeordnet sind. Die Wohnzonen umfassen W1, W2A, W2B und W3, die Gewerbezonen GI, GII und GIII.

Quelle: Art. 1 BZO

Nutzweise Wohnzonen

In den Wohnzonen sind grundsätzlich Wohnungen zulässig. Büros und Dienstleistungsbetriebe sind erlaubt, sofern sie nicht störend sind und maximal 1/3 der anrechenbaren Geschossfläche beanspruchen.

Quelle: Art. 50 BZO · Wert: 33.3 %

Nutzweise Kernzone

In der Kernzone sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, Läden, mässig störendes Gewerbe, Landwirtschaftsbetriebe und öffentliche Bauten zulässig. Gewerbliche Fahrzeugabstellplätze und Materiallager sind nur im Zusammenhang mit Betrieben der Kernzone erlaubt.

Quelle: Art. 16 BZO

Nutzweise Gewerbezonen

In den Gewerbezonen sind mässig störendes Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe zulässig.

Quelle: Art. 57 BZO

Mindestanteil Gewerbenutzung in Wohnzonen

In speziell bezeichneten Gebieten im Zonenplan muss ein Mindestanteil von 25% der anrechenbaren Geschossfläche für Gewerbenutzung vorgesehen werden. Mässig störendes Gewerbe ist dort zulässig.

Quelle: Art. 53 BZO · Wert: 25 %

Spiel- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern mit 6 oder mehr Wohnungen sind Kinderspiel- und Ruheflächen von mindestens 20% der anrechenbaren Geschossfläche vorzusehen. Diese müssen sonnig und verkehrsabgewandt angelegt werden.

Quelle: Art. 74 BZO · Wert: 20 %

Arealüberbauungen – Zulässigkeit und Mindestflächen

Arealüberbauungen sind in den Zonen W2A, W2B und W3 zulässig. Die minimale Arealfläche beträgt 4000 m² (W2A), 6000 m² (W2B) bzw. 8000 m² (W3).

Quelle: Art. 60 BZO · Wert: 4000 m2

Fassadengestaltung Kernzone

Fassaden müssen auf traditionelle Bauformen Rücksicht nehmen. Es sind herkömmliche Materialien (verputztes Mauerwerk, Holz, Fachwerk) zu verwenden. Reflektierende Materialien und grelle Farben sind verboten.

Quelle: Art. 14 BZO

Terrainveränderungen in Wohnzonen

Terrainveränderungen sind auf maximal 1.5 m beschränkt. Ausnahmen gelten für Garagezufahrten und in unmittelbarer Umgebung der Bauten.

Quelle: Art. 52 BZO · Wert: 1.5 m

Dachvorschriften Kernzone

In der Kernzone sind bei Neubauten nur gleichseitig geneigte Satteldächer mit mindestens 35° Neigung zulässig. Als Eindeckung sind Ziegel zu verwenden, die in Struktur und Farbe den umliegenden Bauten anzupassen sind.

Quelle: Art. 12 BZO · Wert: 35 °

Dachaufbauten und Dachfenster Kernzone

Dachaufbauten (Lukarnen, Schleppgauben, Ochsenaugen) sind nur im 1. Dachgeschoss zulässig, mit einer maximalen Höhe von 1.75 m bzw. 1.3 m und einer Gesamtlänge von maximal 1/3 der Fassadenlänge (max. 6.0 m). Dacheinschnitte sind verboten.

Quelle: Art. 13 BZO · Wert: 6 m

Aussenantennen und Mobilfunkanlagen

Mobilfunkanlagen haben grundsätzlich der kommunalen Versorgung zu dienen. In Bauzonen gilt eine Prioritätenordnung: Gewerbe- und öffentliche Zonen vor Wohnzonen vor Kernzonen.

Quelle: Art. 64 BZO

Aussichtsschutz

Die Aussicht von im Zonenplan bezeichneten Punkten ist zu gewährleisten. Für speziell bezeichnete Punkte innerhalb der Bauzonen sind die Festlegungen gemäss Ergänzungsplänen massgebend.

Quelle: Art. 62 BZO

Lärm-Empfindlichkeitsstufen

Den Bauzonen sind Lärm-Empfindlichkeitsstufen zugeordnet: Wohnzonen haben ES II, Kernzonen und Gewerbezonen haben ES III. Diese Stufen bestimmen die zulässigen Lärmimmissionen.

Quelle: Art. 1 BZO

Gestaltungsplangebiet Rietwiesen – Massvorschriften

Im Gebiet Rietwiesen gilt eine Mindestausnützung von 75% und ein minimaler Wohnanteil von 90%. Die Vollgeschosszahl darf auf vier erhöht werden, wobei dann die Fassadenhöhe max. 14.7 m beträgt. Mindestens 30% des Wärmebedarfs muss mit erneuerbaren Energien gedeckt werden.

Quelle: Art. 66 BZO · Wert: 30 %

Gestaltungsplangebiet Im Rifenbrunnen – Massvorschriften

Im Gebiet Rifenbrunnen gilt eine Mindestausnützung von 75%. Die Vollgeschosszahl darf auf vier erhöht werden (max. Fassadenhöhe 14.7 m). Mindestens 30% des Wärmebedarfs muss mit erneuerbaren Energien gedeckt werden.

Quelle: Art. 67 BZO · Wert: 30 %

Pflichtparkplätze Wohnnutzung

Pro Einfamilienhaus sind 2 Abstellplätze zu erstellen. Bei Mehrfamilienhäusern sind 1.5 Parkplätze pro Wohnung erforderlich, plus 1 Besucherparkplatz pro 4 Wohnungen.

Quelle: Art. 72 Abs. 1–3 BZO · Wert: 1.5 Parkplätze/Wohnung

Pflichtparkplätze andere Nutzungen

Für Restaurants ist 1 Parkplatz pro 6 Sitzplätze erforderlich. Für Büros, Ateliers und Kleingewerbe ist 1 Parkplatz pro 50 m² Geschossfläche zu erstellen.

Quelle: Art. 72 Abs. 4, 5, 8 BZO · Wert: 50 m2

Ausrüstung Mehrfamilienhäuser (Velo, Kinderwagen)

Bei Mehrfamilienhäusern sind genügend grosse Abstellplätze für Kinderwagen, Velos, Motorfahrräder und Container bereitzustellen. Diese müssen gut zugänglich und zweckmässig angeordnet sein.

Quelle: Art. 73 Abs. 1–2 BZO

Hochwassergefährdung und Objektschutz

Bei Bauvorhaben in Gefahrengebieten ist die kantonale Naturgefahrenkarte zu beachten. Personen- und Sachwertrisiken durch Hochwasser müssen auf ein tragbares Mass reduziert werden, notfalls durch Objektschutzmassnahmen.

Quelle: Art. 75 BZO

Gestaltungsplanpflicht

In speziell bezeichneten Gebieten darf nur im Rahmen eines Gestaltungsplans neu gebaut werden. Dies betrifft die Gebiete 'Rietwiesen' und 'Im Rifenbrunnen'.

Quelle: Art. 65 BZO

Bewilligungspflichten in Kernzonen

In Kernzonen ist der Abbruch von Bauten bewilligungspflichtig und nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Auch Fassaden- und Dachrenovationen mit Materialien- oder Farbänderungen sind bewilligungspflichtig.

Quelle: Art. 4 BZO

Umbau und Ersatzbau in der Kernzone

Historische Bauten dürfen nur innerhalb des bisherigen Gebäudeprofils umgebaut oder ersetzt werden. Bei Um- und Ersatzbauten fallen Bestimmungen über Ausnützungsziffer, Geschosszahl, Gebäudelänge und Abstände ausser Betracht.

Quelle: Art. 7 BZO

Kommunale Mehrwertabgabe

Bei Auf- oder Umzonungen wird eine Mehrwertabgabe von 30% des um Fr. 100'000.– gekürzten Mehrwerts erhoben. Die Freifläche gemäss MAG beträgt 1'200 m².

Quelle: Art. 76–77 BZO · Wert: 30 %