Baubewilligung in Adliswil (ZH)

Zoneneinteilung Stadt Adliswil

Das Gemeindegebiet wird in verschiedene Zonen eingeteilt, darunter Kernzonen, Quartiererhaltungszonen, Zentrumszonen, Wohnzonen, Gewerbe- und Industriezonen sowie Erholungszonen. Die Einteilung gilt soweit das Gebiet nicht kantonalen Nutzungszonen oder Wald zugewiesen ist.

Quelle: Art. 1 BZO

Nutzweise in Wohnzonen

In Wohnzonen sind nichtstörende Betriebe bis 20% der Geschossfläche gestattet (Lärmempfindlichkeitsstufe II). In bestimmten Gebieten sind auch mässig störende Betriebe bis 50% zulässig (Lärmempfindlichkeitsstufe III).

Quelle: Art. 29 Abs. 5-6 BZO · Wert: 20 %

Nutzweise Gewerbezonen

In Gewerbezonen sind mässig störende Betriebe zulässig (Lärmempfindlichkeitsstufe III). Im Gebiet Sood sind auch stark störende Betriebe erlaubt (Lärmempfindlichkeitsstufe IV). Betriebe mit unverhältnismässigem Motorfahrzeugverkehr sind nicht zulässig.

Quelle: Art. 33 BZO

Wohnzone mit Gewerbe WG – Nutzungsanordnung

In der WG-Zone sind mässig störende Betriebe zulässig. Die Wohnnutzung darf 4/5 der zulässigen Ausnützung nicht überschreiten. Der Gewerbeanteil darf maximal 1/2 der Geschossfläche betragen.

Quelle: Art. 30 BZO · Wert: 4 m

Besondere Bestimmungen Zentrum West

Im Zentrum West sind im Erdgeschoss strassenseitig keine Wohnungen zulässig. Der Wohnanteil muss mindestens 30% betragen. Die Höhenlage des Erdgeschosses ist auf das Trottoirniveau auszurichten.

Quelle: Art. 27 BZO · Wert: 30 %

Nutzweise Quartiererhaltungszone

In der Quartiererhaltungszone sind Wohnungen und nicht störende Betriebe bis 30% der Geschossfläche zugelassen (Lärmempfindlichkeitsstufe II). In bestimmten Gebieten sind auch mässig störende Betriebe bis 50% zulässig (Lärmempfindlichkeitsstufe III).

Quelle: Art. 22 BZO · Wert: 30 %

Nutzweise Kernzone Kronenstrasse

In der Kernzone Kronenstrasse sind Wohnungen und mässig störende Betriebe zugelassen. Der Wohnanteil muss mindestens 50% der Geschossfläche betragen. Es gilt Lärmempfindlichkeitsstufe III.

Quelle: Art. 9 BZO · Wert: 50 %

Nutzweise Kernzone Sihlau

In der Kernzone Sihlau sind nur Wohnungen zugelassen. Nicht störende Betriebe sind bis maximal 20% der Geschossfläche gestattet. Es gilt Lärmempfindlichkeitsstufe II.

Quelle: Art. 14 BZO · Wert: 20 %

Erholungszone F – Familiengärten

In der Erholungszone F sind Familiengärten zulässig. Pro Garten darf eine überdeckte Baute mit maximal 8 m² Grundfläche und 2.5 m Höhe erstellt werden.

Quelle: Art. 35 Abs. 2 BZO · Wert: 8 m2

Gestaltung der Gebäude in Kernzonen

In allen Kernzonen gelten strenge Gestaltungsvorschriften: Dächer müssen mit Ziegeln gedeckt sein, Fenster sollen stehende Rechteckform haben, und für Fassaden sind Verputz, Holz oder Naturstein zu verwenden. Dachflächenfenster sind bis max. 0.30 m² zulässig.

Quelle: Art. 4 BZO · Wert: 0.3 m2

Spiel- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern mit über vier Wohnungen sollen Spiel- und Ruheflächen mindestens 20% der dem Wohnen dienenden Geschossfläche betragen.

Quelle: Art. 29 Abs. 8 BZO · Wert: 20 %

Terrainveränderungen

Gebäude sind so in das Gelände einzupassen, dass das angrenzende gewachsene Terrain nicht wesentlich verändert werden muss.

Quelle: Art. 39 BZO

Gestaltung der Umgebung in Kernzonen

Die ursprüngliche Vielfalt und Kleinmassstäblichkeit der Umgebungsgestaltung ist zu erhalten. Abstellplätze und Zufahrten sind so anzulegen, dass das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

Quelle: Art. 5 BZO

Lärmempfindlichkeit Zentrumszone

In der Zentrumszone gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Im Erdgeschoss gelten die kantonalrechtlichen Vorschriften.

Quelle: Art. 26 BZO

Nutzung der Sonnenenergie

Bei der Planung von Überbauungen ist auf eine günstige Anordnung von Bauten, Grundrissen und Dachflächen für passive und aktive Sonnenenergienutzung zu achten.

Quelle: Art. 40 BZO

Energiekonzept bei verdichteten Siedlungsformen

Für Überbauungen nach Sonderbauvorschriften ist ein Energiekonzept zu erstellen, das auf geringe Umweltbelastung und sparsamen Energieverbrauch ausgerichtet ist.

Quelle: Art. 6 Sonderbauvorschriften

Parkplatz-Normbedarf Wohnnutzung

Für Wohnungen gilt 1 Parkplatz pro Wohnung (bei Wohnungen über 80 m² je 1 PP pro 80 m² aGF). Für Besucher gilt 1 PP pro 4 Wohnungen (ab 4 Wohnungen).

Quelle: Art. 4 Abs. 2 Verordnung Fahrzeugabstellplätze · Wert: 80 m2

Parkplatzzahl nach ÖV-Güteklassen

Die Anzahl Pflichtparkplätze richtet sich nach der ÖV-Erschliessungsgüteklasse. In Klasse 1 (beste ÖV-Erschliessung) sind für Bewohner nur 50–80% des Normbedarfs erforderlich, in Gebieten ohne Güteklasse 100–150%.

Quelle: Art. 5 Verordnung Fahrzeugabstellplätze · Wert: 50 %

Abstellplätze für Motorfahrzeuge

Die Zahl der Abstellplätze für Motorfahrzeuge wird durch kommunale Verordnung bestimmt. Bei Mehrfamilienhäusern sind zudem Abstellräume für Fahrräder und Kinderwagen bereitzustellen.

Quelle: Art. 38 BZO

Ersatzabgabe für nicht erstellte Parkplätze

Wer die minimal erforderliche Anzahl Abstellplätze nicht erstellen kann oder darf und sich auch nicht an einer Gemeinschaftsanlage beteiligen kann, hat eine Ersatzabgabe zu bezahlen. Diese ist vor Bezug des Bauobjektes zu leisten.

Quelle: Art. 15 Verordnung Fahrzeugabstellplätze

Parkplatz-Normbedarf Gewerbe und Industrie

Für Fabrikation gilt 1 PP pro 150 m² aGF für Beschäftigte und 1 PP pro 300 m² aGF für Besucher. Für Büro/Verwaltung (nicht publikumsorientiert) gilt 1 PP pro 60 m² aGF für Beschäftigte.

Quelle: Art. 4 Abs. 2 Verordnung Fahrzeugabstellplätze · Wert: 150 m2

Zweirad-Abstellplätze

Für Mehrfamilienhäuser gilt 1 Zweiradabstellplatz pro 40 m² aGF. Für Verkaufs- und Gewerbebetriebe mindestens 1 Zweiradabstellplatz pro 2 Personenwagen-Pflichtplätze.

Quelle: Art. 7 Verordnung Fahrzeugabstellplätze · Wert: 40 m2

Erschliessungsgrundsätze verdichtete Siedlungsformen

Die Erschliessung hat möglichst flächensparend zu erfolgen. Die erforderlichen Motorfahrzeugabstellplätze sind mehrheitlich überdeckt oder unterirdisch zusammenzufassen.

Quelle: Art. 5 Sonderbauvorschriften

Gestaltung der Abstellplätze

Abstellplätze sind verkehrsgerecht anzulegen und sollen sich gut ins Siedlungsbild einordnen. Parkplatzfelder sind nach Möglichkeit mit wasserdurchlässigem Belag zu versehen.

Quelle: Art. 11 Verordnung Fahrzeugabstellplätze

Parkraumfonds

Die Mittel des Parkraumfonds werden gemäss PBG verwendet und durch Ersatzabgaben, Betriebsüberschüsse und Einlagen der Stadt geäufnet.

Quelle: Art. 19 Verordnung Fahrzeugabstellplätze

Gebäudeabstand bei brennbaren Aussenwänden

Die kantonalrechtliche Abstandsverschärfung gegenüber Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden findet in den Zonen W2, W3, W4, QE und den Kernzonen keine Anwendung.

Quelle: Art. 41 BZO

Immissionsbereich NIS (Nichtionisierende Strahlung)

Innerhalb des im Zonenplan bezeichneten Immissionsbereiches NIS sind empfindliche Nutzungen gemäss NISV nicht zulässig.

Quelle: Art. 44a BZO

Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen

Bei Planungsvorteilen durch Auf- oder Umzonungen wird eine Mehrwertabgabe von 30% des um 100'000 CHF gekürzten Mehrwerts erhoben. Die Freifläche beträgt 2'000 m².

Quelle: Art. 3a BZO · Wert: 30 %