Baubewilligung in Wallisellen (ZH)

Maximale Fassadenabschnittslängen im Gestaltungsplan Zentrum

Strassenbegleitende Fassadenabschnitte dürfen längs der Rotackerstrasse max. 25 m und längs der Bahnhofstrasse/Neugutstrasse max. 45 m betragen; für Baubereich F ist die Länge unbeschränkt.

Quelle: Art. 5.2 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 45 m

Strassenabstand für unterirdische Bauten

Bei fehlenden Verkehrsbaulinien müssen unterirdische Bauten und Besondere Gebäude einen Mindestabstand von 2.0 m gegenüber Strassen, Plätzen und Wegen einhalten.

Quelle: Art. 8.3 BZO · Wert: 2 m

Gebäudevorsprünge im Gestaltungsplan Zentrum

Einzelne Gebäudevorsprünge dürfen die Baubereiche um max. 2.0 m überschreiten; Erker und Balkone nur auf einem Drittel der Fassadenlänge und mit mind. 4.0 m Vertikalabstand zum Boden.

Quelle: Art. 6 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 2 m

Grundmasse Wohnzonen W1.4 bis WG4.0

Je nach Wohnzone gelten unterschiedliche Baumassenziffern (1.4–4.0), Gebäudehöhen (8.1–16.5 m), Grundabstände (klein 5.0 m, gross 10.0–12.0 m) und maximale Gebäudelängen (25–45 m).

Quelle: Art. 4.1 BZO · Wert: 16.5 m

Grundmasse Zentrumszone

In der Zentrumszone gilt eine maximale Baumassenziffer von 5.0, eine Gebäudehöhe von max. 13.5 m, eine maximale Gebäudelänge von 25.0 m und ein allseitiger Grundabstand von 3.5 m.

Quelle: Art. 3.1 BZO · Wert: 13.5 m

Grundmasse Industrie- und Gewerbezonen

In den IG-Zonen gelten je nach Zone unterschiedliche Baumassenziffern (3.0–15.0), Gesamthöhen (11–25 m oder frei) und Freiflächenziffern (0–20 %); der allseitige Grundabstand beträgt 3.5 m.

Quelle: Art. 5.1 BZO · Wert: 25 m

Grundmasse Kernzonen KI und KII

In den Kernzonen gilt eine maximale Baumassenziffer von 2.5, eine Gebäudehöhe von max. 7.5 m sowie ein kleiner Grundabstand von 4.5 m und ein grosser Grundabstand von 12.0 m.

Quelle: Art. 2.2 BZO · Wert: 7.5 m

Freilegung von Untergeschossen

Untergeschosse dürfen nur bis 1.5 m unter dem gewachsenen Terrain freigelegt werden; an Hanglagen über 20 % Neigung sind bis 2.5 m zulässig.

Quelle: Art. 8.4 BZO · Wert: 1.5 m

Eingangsgeschoss im Gestaltungsplan Zentrum

Das Eingangsgeschoss muss stufenlos zugänglich sein und im Bereich ohne Wohnnutzung eine Bruttogeschosshöhe von mindestens 4.0 m aufweisen.

Quelle: Art. 7 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 4 m

Aussichtsschutzbereiche

In den Aussichtsschutzbereichen Holzacker/Beetli (489 m ü.M.) und Höhenstrasse (485 m ü.M.) dürfen Gebäude und Bepflanzungen die festgelegten Höhenkoten nicht überschreiten.

Quelle: Art. 9.1 BZO · Wert: 489 m ü.M.

Nutzweise Wohnzonen

In Wohnzonen sind nicht störende Betriebe zulässig; in schraffierten Zonen und WG-Zonen auch mässig störende. Die Nichtwohnnutzung ist auf 1/3 (normal) bzw. 1/2 (schraffiert) der Gesamtnutzfläche begrenzt.

Quelle: Art. 4.6 BZO · Wert: 33.3 %

Nutzweise Industrie- und Gewerbezonen

In IG-Zonen sind industrielle, gewerbliche, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zulässig; in gekreuzt schraffierten Bereichen nur mässig störende Betriebe. Einkaufszentren sind nur in speziell bezeichneten Zonen erlaubt.

Quelle: Art. 5.4 BZO

Nutzweise Zentrumszone

In der Zentrumszone darf die Nichtwohnnutzung höchstens 2/3 der Gesamtnutzfläche betragen; im Erdgeschoss längs Bahnhof- und Schwarzackerstrasse ist Wohnen nicht zulässig.

Quelle: Art. 3.5 BZO · Wert: 66.7 %

Nutzweise Kernzonen

In den Kernzonen sind Wohnungen und nicht oder mässig störende Gewerbebetriebe zulässig; die Gewerbenutzung darf höchstens 1/3 der Gesamtnutzfläche betragen.

Quelle: Art. 2.3 BZO · Wert: 33.3 %

Zoneneinteilung und Lärmempfindlichkeitsstufen

Das Gemeindegebiet ist in verschiedene Zonen eingeteilt (Kern-, Zentrums-, Wohn-, Industrie- und Gewerbezonen usw.), denen je eine Lärmempfindlichkeitsstufe (ES II–IV) zugeordnet ist.

Quelle: Art. 1.1 BZO

Nutzweise Erholungszonen

In der Erholungszone Ea sind Garten- und Gerätehäuschen sowie Kleintierställe zulässig; in der Zone Eb sind Bauten wie Pfadiheim, Tennisanlage, Sporthallen und Spielplätze erlaubt.

Quelle: Art. 7.1 BZO

Grenzabstand Wohnzonen

Der grosse Grundabstand (10–12 m) gilt für die südlich orientierte Gebäudeseite, der kleine (5 m) für die übrigen; bei Fassaden über 12 m Länge erhöht sich der Abstand durch einen Mehrlängenzuschlag.

Quelle: Art. 4.3 BZO · Wert: 5 m

Grenzabstand Kernzonen

Der grosse Grundabstand (12.0 m) gilt für die südlich orientierte Gebäudeseite, der kleine (4.5 m) für die übrigen Seiten; bei langen Fassaden erhöht sich der Abstand durch einen Mehrlängenzuschlag.

Quelle: Art. 2.4 BZO · Wert: 12 m

Grenzabstand Industrie- und Gewerbezonen

Gegenüber anders gezonierten Grundstücken gilt der Grenzabstand der Nachbarzone; im IG8 ist gegenüber dem Ida-Zuppinger-Weg ein Grenzabstand von 10.0 m einzuhalten.

Quelle: Art. 5.2 BZO · Wert: 10 m

Mehrlängenzuschlag Wohnzonen

Bei Fassaden von mehr als 12.0 m Länge muss der Grundabstand um 1/5 der Mehrlänge (max. 5.0 m) erhöht werden.

Quelle: Art. 4.4 BZO · Wert: 12 m

Grenzabstand Zone für öffentliche Bauten

Gegenüber anders gezonierten Nachbargrundstücken gilt in der Zone für öffentliche Bauten der Grenzabstand der jeweiligen Nachbarzone.

Quelle: Art. 6.2 BZO

Baumassenziffer Kernzonen

Die maximale Baumassenziffer für Hauptgebäude in den Kernzonen beträgt 2.5, für besondere Gebäude 0.3.

Quelle: Art. 2.2.1 BZO · Wert: 2.5

Definition Gesamtnutzfläche

Zur Gesamtnutzfläche zählen alle dem Wohnen, Arbeiten oder dauernden Aufenthalt dienenden Räume inkl. Erschliessungsflächen; Dachgeschossräume unter 1.2 m lichter Höhe werden nicht angerechnet.

Quelle: Art. 8.1 BZO · Wert: 1.2 m

Baumassenziffer Zentrumszone

Die maximale Baumassenziffer für Hauptgebäude in der Zentrumszone beträgt 5.0.

Quelle: Art. 3.1 BZO · Wert: 5

Arealüberbauungen in Wohnzonen

Arealüberbauungen ab 3'000 m² sind in allen Wohnzonen zulässig und dürfen eine um 1/10 erhöhte Baumassenziffer und bis zu 3.0 m mehr Gebäudehöhe nutzen, müssen aber energetische Anforderungen erfüllen.

Quelle: Art. 4.7 BZO · Wert: 3000 m2

Erhöhte Baumassenziffern im Gestaltungsplan Zentrum

Im öffentlichen Gestaltungsplan Zentrum gelten für Gesamtüberbauungen ab 3'000 m² erhöhte Baumassenziffern von 5.0 bis 7.0 je nach Baubereich.

Quelle: Art. 5.1 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 7

Dachgestaltung Kernzonen

In den Kernzonen sind nur Satteldächer mit 25–40 Grad Neigung zulässig; Dacheinschnitte sind verboten, Dachaufbauten nur in begrenztem Umfang erlaubt.

Quelle: Art. 2.5 BZO · Wert: 40 Grad

Spiel- und Ruheflächen bei Mehrfamilienhäusern

Bei Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnungen sind genügend Spiel- und Ruheflächen an besonnter, verkehrsarmer Lage vorzusehen.

Quelle: Art. 8.10 BZO · Wert: 6

Dachgestaltung Zentrumszone (Attikageschoss)

Attikageschosse müssen längs der Rotacker-, Bahnhof-, Neugut- und Schwarzackerstrasse mindestens 3.5 m gegenüber der strassenseitigen Fassadenflucht zurückgesetzt sein.

Quelle: Art. 3.6 BZO · Wert: 3.5 m

Besondere Gestaltungsvorschriften Kernzone II

In der Kernzone II gelten strenge Vorschriften für Fassaden, Fenster, Dächer (Tonziegel) und Farbgebung, um das historische Ortsbild zu erhalten.

Quelle: Art. 2.5.5 BZO

Fussgängerverbindung im Gestaltungsplan Zentrum

Im Zuge von Hochbauten ist eine mindestens 2.0 m breite, öffentlich benutzbare Fussgängerverbindung zwischen den bezeichneten Richtungspunkten zu erstellen.

Quelle: Art. 13 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 2 m

Reklameanlagen

Reklameanlagen dürfen nur unterhalb der tatsächlichen Gebäudehöhe angebracht werden; in IG-Zonen ist ein Überragen zulässig, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird.

Quelle: Art. 8.8 BZO

Mobilfunk- und Antennenanlagen

Visuell wahrnehmbare Mobilfunkanlagen sind vorrangig in IG-Zonen zulässig; in Kernzonen sind sie ausgeschlossen. Eine Prioritätenregelung legt die Zonenreihenfolge fest.

Quelle: Art. 8.12 BZO

Energieanforderungen im Gestaltungsplan Zentrum

Im Gestaltungsplanbereich Zentrum darf der Heizenergiebedarf höchstens 90 % des maximal zulässigen Energiebedarfs für Heizung betragen.

Quelle: Art. 16 Gestaltungsplan Zentrum · Wert: 90 %

Energiesparende Bauteile (Wintergärten, Veranden)

Verglaste Balkone, Veranden und ähnliche Vorbauten ohne Heizung müssen nicht an die Baumassenziffer angerechnet werden, sofern ihre Fläche max. 10 % der Gesamtnutzfläche beträgt.

Quelle: Art. 8.9 BZO · Wert: 10 %

Energieanforderungen bei Arealüberbauungen

Bei Arealüberbauungen darf der Heizenergiebedarf höchstens 90 % des zulässigen Maximalwerts betragen; höchstens 70 % dürfen mit nichterneuerbaren Energien gedeckt werden.

Quelle: Art. 4.7.4 BZO · Wert: 90 %

Abstellplätze für Motorfahrzeuge bei Wohnnutzung

Pro 80 m² Gesamtnutzfläche (mind. 1 pro Wohnung) ist ein Parkplatz zu erstellen; bei Mehrfamilienhäusern kommt pro 4 Wohnungen ein Besucherparkplatz hinzu.

Quelle: Art. 8.5 BZO · Wert: 80 m2

Abstellplätze für Motorfahrzeuge bei Nichtwohnnutzung

Je nach Zone und Nutzungsart (Büro, Gewerbe, Verkauf) ist pro 25–80 m² Gesamtnutzfläche ein Parkplatz zu erstellen; eine angemessene Zahl ist als Besucher-/Kundenparkplatz zu bezeichnen.

Quelle: Art. 8.6 BZO · Wert: 25 m2

Parkierung im Gestaltungsplan Zentrum

Oberirdische Parkplätze sind nur für Besucher und Kunden zulässig; alle übrigen Parkplätze sind in Tiefgaragen zusammenzufassen.

Quelle: Art. 14 Gestaltungsplan Zentrum

Abstellplätze für Fahrräder, Kinderwagen und Motorräder

In Mehrfamilienhäusern und Geschäftshäusern sind gut zugängliche Abstellräume bzw. gedeckte Abstellplätze für Fahrräder, Kinderwagen und Motorfahrräder vorzusehen.

Quelle: Art. 8.7 BZO

Begrünung von Flachdächern

Flachdächer von Hauptgebäuden müssen begrünt werden, sofern sie nicht als Terrasse genutzt werden.

Quelle: Art. 9.2 BZO

Abfallentsorgungsplätze

Bei Wohnbauten mit sechs oder mehr Wohneinheiten sind gemeinsame, integrierte oder unauffällige Abfallentsorgungsplätze vorzusehen.

Quelle: Art. 8.11 BZO · Wert: 6

Gestaltungsplanpflicht Industrie- und Gewerbezonen

In speziell bezeichneten IG-Bereichen ist vor Baubewilligung ein Gestaltungsplan erforderlich; Ausnahmen gelten für kleinere Erweiterungen (bis 20 % Baumasse) und Umbauten (bis 40 % Nutzfläche).

Quelle: Art. 5.5 BZO · Wert: 20 %

Abbruch von Gebäuden in Kernzonen

Abbrüche in den Kernzonen sind nur zulässig, wenn das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird oder ein genehmigtes Nachfolgeprojekt vorliegt.

Quelle: Art. 2.6 BZO