Baubewilligung in Zürich (ZH)

Zoneneinteilung Stadt Zürich

Das Stadtgebiet Zürich wird in 22 verschiedene Zonen eingeteilt, darunter Wohn-, Zentrums-, Industrie-, Kern- und Erholungszonen. Die Zonenzugehörigkeit bestimmt die massgeblichen Bauvorschriften.

Quelle: Art. 1 BZO 2016

Zulässige Nutzungen in Wohnzonen

In Wohnzonen mit hohem Wohnanteil (90%) sind nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. Bei niedrigerem Wohnanteil sind auch mässig störende Nutzungen erlaubt. Sexgewerbliche Salons sind bei Wohnanteil ≥50% verboten.

Quelle: Art. 16 BZO 2016

Wohnanteilspflicht in Bauzonen

In den meisten Wohnzonen muss ein bestimmter Mindestanteil der Geschossfläche als Wohnfläche genutzt werden. Der Wohnanteil kann unter bestimmten Bedingungen (z.B. für Nahversorgungsbetriebe oder Kinderbetreuung) herabgesetzt werden.

Quelle: Art. 6 BZO 2016 · Wert: 90 %

Zulässige Nutzungen in Zentrumszonen

In Zentrumszonen sind Wohnnutzungen, Handels- und Dienstleistungsbetriebe, Verwaltungen sowie höchstens mässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Im Erdgeschoss entlang von Strassen und Plätzen sind keine Wohnnutzungen erlaubt.

Quelle: Art. 18a BZO 2016

Wohnanteilspflicht in Kernzonen

In Kernzonen muss der im Zonenplan festgelegte Wohnanteil eingehalten werden. Die Wohnfläche kann innerhalb eines Radius von 150 m (Altstadt) bzw. 300 m (übrige Zonen) verlegt werden.

Quelle: Art. 40 BZO 2016 · Wert: 300 m

Gewerbliche Erdgeschossnutzungspflicht

An bestimmten Platz- und Strassenräumen (gemäss Ergänzungsplan) sind im Erdgeschoss nur gewerbliche Nutzungen zulässig. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen sind nur publikumsorientierte Nutzungen erlaubt.

Quelle: Art. 6a BZO 2016

Zulässige Nutzungen in Quartiererhaltungszonen

In Quartiererhaltungszonen mit 90% Wohnanteil sind nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen zulässig. Bei niedrigerem Wohnanteil sind auch mässig störende Nutzungen erlaubt.

Quelle: Art. 24c BZO 2016

Zulässige Nutzungen in Industrie- und Gewerbezonen

In allen Industrie- und Gewerbezonen sind stark störende Nutzungen zulässig. Spital-, Krankenheim- und wohnähnliche Nutzungen sind hingegen nicht erlaubt (ausser Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige).

Quelle: Art. 19a BZO 2016

Zulässige Nutzungen in Kernzonen

In Kernzonen mit 90% Wohnanteil sind nur nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zugelassen. Bei weniger als 90% Wohnanteil sind auch mässig störende Betriebe zulässig.

Quelle: Art. 41 BZO 2016

Dachgestaltung bei Attikageschossen

Attikageschosse über Flachdächern müssen ein bestimmtes Rücksprungprofil einhalten (45°-Winkel, max. 1 m über Fassadenschnittlinie). In 2- bis 4-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig sein.

Quelle: Art. 7a BZO 2016 · Wert: 1 m

Allgemeine Gestaltungsvorschriften in Kernzonen

Bauten, Anlagen und Umschwung müssen so gestaltet werden, dass der typische Gebietscharakter gewahrt bleibt. Energetische Massnahmen und Solaranlagen müssen sich in die Umgebung einordnen.

Quelle: Art. 43 BZO 2016

Abgrabungen und Aufschüttungen

Abgrabungen für Haus- und Kellerzugänge sowie Garagenein- und -ausfahrten sind zulässig. Im Übrigen sind nur geringfügige Terrainveränderungen erlaubt; weitergehende Eingriffe bedürfen einer Bewilligung.

Quelle: Art. 10 BZO 2016

Dachgestaltung in Quartiererhaltungszonen

Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur zulässig, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen. Dacheinschnitte und Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss erlaubt.

Quelle: Art. 24d BZO 2016

Dachgestaltung in Kernzonen

Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind nur zulässig, wenn sie sich gut in die Dachlandschaft einfügen. Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster und technisch bedingte Aufbauten erlaubt.

Quelle: Art. 39 BZO 2016

Profilerhaltung in Kernzonen

Gebäude im Bereich einer Profilerhaltungslinie müssen bei Ersatz oder Umbau den Kubus und das wesentliche äussere Erscheinungsbild der bestehenden Gebäude übernehmen. Die Zahl der bestehenden Vollgeschosse darf nicht überschritten werden.

Quelle: Art. 28 BZO 2016

Erscheinung der Gebäude in Quartiererhaltungszonen

Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden liegen und höchstens 1 m über dem tiefsten Punkt des gewachsenen Bodens. In Erscheinung tretende Untergeschosse dürfen strassenseitig nur eine untergeordnete Befensterung aufweisen.

Quelle: Art. 24cbis BZO 2016 · Wert: 1 m

Höhenlage der Gebäude in Kernzonen

Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf in Kernzonen entweder höchstens 1,5 m über dem tiefsten oder maximal 0,5 m über dem höchsten Punkt des gewachsenen Bodens liegen.

Quelle: Art. 33 BZO 2016 · Wert: 1.5 m

Zweck der Kernzonenvorschriften

Die Kernzonenvorschriften bezwecken die Wahrung des Gebietscharakters durch Pflege der bestehenden Bau- und Grünsubstanz und deren eingepasste Ergänzung durch Bauten und Anlagen.

Quelle: Art. 25 BZO 2016

Lärmschutz-Empfindlichkeitsstufen nach Zone

Je nach Zonentyp und Wohnanteil gelten unterschiedliche Lärmschutz-Empfindlichkeitsstufen (ES II bis IV). Wohnzonen mit hohem Wohnanteil erhalten ES II, Industrie- und Gewerbezonen ES IV.

Quelle: Art. 3 BZO 2016 · Wert: 25 m

Energiestandard bei Arealüberbauungen

Gebäude in Arealüberbauungen müssen mindestens dem Minergie-Standard entsprechen oder die kantonalen Wärmedämmvorschriften um 20% übertreffen. Bei Beanspruchung des Ausnützungsbonus gilt der Minergie-P-Eco-Standard.

Quelle: Art. 8 Abs. 8 BZO 2016 · Wert: 20 %

Begrünung von Flachdächern und Freiflächen

Nicht als Terrasse genutzte Flachdachflächen müssen ökologisch wertvoll begrünt werden. Bei Hauptgebäuden sind in Wohnzonen mindestens 2/3, in Quartiererhaltungszonen 1/2 und in Zentrumszonen 1/3 der nicht überbauten Parzellenfläche zu begrünen.

Quelle: Art. 11 BZO 2016 · Wert: 66.7 %

Baumschutz in Baumschutzgebieten

In Baumschutzgebieten ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 80 cm bewilligungspflichtig. Solche Bäume sind bei natürlichem Abgang zu ersetzen.

Quelle: Art. 11a BZO 2016 · Wert: 80 cm

Hochwasserschutz bei Bauten in Gefahrengebieten

In Gefahrengebieten müssen Bauten das Risiko durch Hochwasser minimieren. Die Bauherrschaft muss Naturgefahren, Risiken und Schutzmassnahmen in einem Bericht ausweisen.

Quelle: Art. 4a BZO 2016

Begrünungspflicht in Kernzonen

Bei der Erstellung von Hauptgebäuden in Kernzonen muss ein bestimmter Anteil der nicht überbauten Parzellenfläche begrünt werden: 2/3 in K2/K3, 1/2 in vielen ländlichen Kernzonen, 1/3 in K4/K5 und städtischen Kernzonen.

Quelle: Art. 43a BZO 2016

Erweiterte Bewilligungspflicht in Kernzonen

In Kernzonen sind Fassadenänderungen (inkl. Materialwahl und Farbgebung) sowie der Abbruch von Gebäuden bewilligungspflichtig. Der Abbruch wird nur bewilligt, wenn der Gebietscharakter nicht beeinträchtigt wird.

Quelle: Art. 42 BZO 2016

Kommunale Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen

Bei Planungsvorteilen durch Auf- oder Umzonungen wird eine Mehrwertabgabe von 40% des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwerts erhoben. Die Freifläche gemäss MAG beträgt 1200 m².

Quelle: Art. 81d BZO 2016 · Wert: 40 %

Gestaltungsplanpflicht

In bestimmten Gebieten (gemäss Ergänzungsplan) muss vor dem Bauen ein Gestaltungsplan aufgestellt werden. Die Pflicht entfällt, wenn nach Sonderbauvorschriften mit denselben Planungszielen gebaut wird.

Quelle: Art. 4 BZO 2016